Immobilienerwerb in Spanien

Kaufen ohne Risiko

Generell empfiehlt es sich, dass Käufer einer Immobilie in Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu ihrer Vertretung und einen mit den lokalen und internationalen Steuer- und Abgaben vertrauten Finanzberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten hinzuziehen.

Zwar bietet Spanien inzwischen eine recht hohe Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb. Dennoch kommt es bis heute immer wieder zu Fällen, bei denen Käufer nach dem Erwerb mit erheblichen Problemen oder unerwarteten Kosten zu kämpfen haben, da gewisse Prozesse nicht beachtet, Dokumente nicht geprüft oder einfach Verträge entwickelt wurden, die den Käufer massiv benachteiligen.

Nicht selten müssen bis heute erworbene Objekte oder Anbauten sogar abgerissen werden, weil z.B. Umbau- oder Anbaumaßnahmen nicht korrekt genehmigt oder deren Genehmigung bei den verschiedensten Behörden nicht eingetragen wurden. Nachgenehmigungen sind zwar in einigen Fällen möglich, bedürfen aber in jedem Falle einer gründlichen Prüfung und sind mit hohen Kosten verbunden.

Der Kaufprozess

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein relativ zügiges Verfahren. Die letzte Instanz im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung einer Immobilie ist, wie in vielen Ländern, das Grundbuchamt. Hier kann auch überprüft werden, ob und in welcher Höhe Lasten auf der Immobilie bestehen.

Wenn die Entscheidung zu einem Kauf getroffen wurde, wird bei den meisten Transaktionen in Spanien zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen (Optionsvertrag, Opción de Compra, Arras Vertrag oder privatschriftlicher Kauf), in dem die Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Welcher Vertrag letztlich Anwendung findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem beauftragten Anwalt entschieden werden. Inhalt des Vorvertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrags wird üblicherweise eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 90 Tagen ist eine Anzahlung von 10% bis 15% des vereinbarten Kaufpreises üblich.

Anstelle einer direkten Anzahlung an den Verkäufer, empfehlen wir die treuhänderische Verwaltung der Anzahlung durch eine Anwaltskanzlei (nach dem Prinzip des Anderkontos) bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde. Damit kann im Interesse des Käufers eine zügige Rückabwicklung gewährleistet werden, falls Vereinbarungen nicht eingehalten.

Im Falle von noch nicht fertiggestellten Neubauten werden üblicherweise Regelungen über die Zahlungen während der Bauperiode vereinbart. Anzahlungen werden gemäß dem Bauordnungsgesetz von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft verbürgt. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu verpflichtet, eine Zehnjahresversicherung zu Gunsten des Käufers bezüglich möglicher elementarer Bauschäden abzuschließen.

Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura) erstellt. Es ist zu empfehlen, einen Anwalt auch mit der anschließenden Abwicklung des Kaufs zu beauftragen, da diese Tätigkeiten in Spanien nicht von Notaren ausgeübt werden. Der Anwalt leitet die Verkaufsurkunde direkt zu den Steuerbehörden weiter, wo die Übertragungssteuer veranlagt wird, sofern es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder eine Immobilie aus zweiter Hand handelt. Wird die Immobilie direkt vom Bauunternehmer gekauft, fällt eine Stempelgebühr an. Anschließend wird die Urkunde dem Grundbuchamt zur Einschreibung vorgelegt. Eine vorläufige Einschreibung des Eigentumsübergangs wird sofort vorgenommen.

Wichtig für Verkäufer! Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über! Achten Sie also unbedingt auf eine Zug-um-Zug Vereinbarung – Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Notartermin und Grundbuch

Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug an. Mit der Übersendung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für zehn Tage gesperrt. Wenn ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register allen weiteren Notaren, die ebenso einen Auszug bestellt haben, mitgeteilt. Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem bankbestätigten Scheck. Unverzüglich nach Abschluss sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) reicht dann der beauftragte Anwalt zur Eintragung im Grundbuchamt (registro de la propiedad) nach.

Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar in voller Höhe abzüglich eventuell geleisteter Anzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder an Dritte Beteiligte bezahlt. Dies kann im Rahmen einer Finanzierung durch einen Vertreter der finanzierenden Bank per bankbestätigtem Scheck geschehen. In der Regel werden im gleichen Zuge beim Notartermin auch Makler- und Beratungshonorare ausbezahlt.

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen.

Sollte der notarielle Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht abgeschlossen werden, müssen geleistete Zahlungen unter Umständen durch aufwändige gerichtliche Verfahren als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückgeklagt werden. Dieser Prozess kann Jahre dauern.

Die Kosten beim Erwerb eines Objektes

Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% werden dem Käufer beim Kauf einer Immobilie belastet (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen.

Wenn der „steuerliche Mindestwert“ der Immobilie (landesabhängig) höher ist als der Kaufpreis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt. Basierend auf dem „steuerlichen Mindestwert“ der Immobilie gelten zurzeit folgende Sätze auf den Balearen (in anderen autonomen Gebieten können diese Steuersätze variieren):

• 8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind.
• 9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 600.000 € bzw. ab 50.000 € bei Garagen berechnet.
• 10% für Beträge über 600.000 €.

Ein Beispiel:

MwSt. und Stempelgebühr (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: 10% + 1,2%  werden erhoben für Villen, Apartments oder Garagen, die als Anbau zu einer Immobilie gehören, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig mit diesen neu gebauten Immobilien handelt.

MwSt. und STEMPELGEBÜHR: 21% + 1,2% werden erhoben für Grundstücke, Ladenlokale oder kommerzielle Garagenplätze, sofern der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor, Händler oder eine Firma ist. In der Regel sind alle für die gewerbliche Nutzung bestimmten Immobilien von dieser Besteuerung betroffen.

Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung

Die Notar- und Eintragsgebühren liegen zwischen 0,3 und 0,6 %, wobei die Kosten vom Umfang der Beurkundung oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde abhängen, wie z.B. bei der Protokollierung von Satzungen, bei vereinbarten Ratenzahlungen oder im Falle von teilweise fertiggestellten Immobilien.

Honorare des Anwalts

Anwälte rechnen in Spanien ihre Honorare nach den Gebührenordnungen der Rechtsanwaltskammern ab. Diese sind zwar nur orientativ, sollen aber vor allem Preisdumping verhindern. Es ist einem Anwalt generell untersagt, unter den festgelegten Sätzen tätig zu werden. Da eine Immobilientransaktion verschiedene Tätigkeiten umfasst (Prüfung, Vertragsgestaltung, notarieller Vertrag, Abwicklung) sind die Honorare zumeist gestaffelt. In der Praxis haben sich nunmehr Honorarsätze von 1,5% – 2% des Gesamtkaufpreises nebst MwSt. und externer Kosten für die oben genannten Tätigkeiten durchgesetzt.

Die „Plusvalía“

Bei der Plusvalía handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer. Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Indexes ermittelt und berücksichtigt den Anstieg des Katasterwertes für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt.

Diese Steuer wird durch die Gemeinde gegen den Verkäufer erhoben. Die Zahllast lässt sich jedoch auch vertraglich regeln. Da bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden.

Zusammenfassung Nebenkosten Immobilienkauf

Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie anfallen, liegen in Spanien zwischen 9 und 11%, zuzüglich der Prüfungs- und Beratungskosten, die je nach Projektvolumen mit 1,5 bis 2% des Kaufpreises zu kalkulieren sind.